[부동산 용어 정리]LTV, DTI, DSR 뜻 간단정리

 

안녕하세요 여러분 오늘 여러분들에게 알려드릴 이야기는 집을 구입할 때 많은 분들이 대출을 받으실텐데요 그때 많이 듣게 되는 용어안 LTV, DTI, DSR에 대해서 간단히 정리해보고자 합니다. LTV, DTI, DSR에 대해서는 한번씩은 다 들어보셨을텐데요 정확한 뜻은 헷갈리시는 분들이 많으 실거에요!

 

 

 

저도 매번 뜻을 찾아 보는데 들으면 까먹고 까먹고 해서 이번에 스스로도 공부할겸 부동산 용어 중에서도 중요한 부분을 차지하는 LTV, DTI, DSR에 대해서 간단히 정리해보고자 합니다. 여러분들도 이번기회에 한번 알아보고 가시죠! 그러면 3가지 부동산 용어에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

LTV, DTI, DSR는 주택담보대출을 할때 지역과 자신의 자산과 부채에 따라 돈을 빌려줄 수 있는 기준을 가지게 하는 부동상 정책입니다. 정부가 시장을 컨트롤 하는 정책중 하는 바로 대출 규제인데요. 부동산의 안정화를 위해서 투기과 과열되는 지역에는 많은 대출을 받아서 집을 마구잡이로 사지 못하게 막기 위해서 만든 것이 바로 LTV, DTI, DSR입니다.

그래서 투기과열지구에서 비규제지역으로 갈수록 대출을 받을 수 있는 범위가 달리지는데요 정부는 규제지역및 집값에 따라서 LTV, DTI, DSR을 조정하고 있습니다. 즉 돈이 많고 집이 많은 사람들 보다 돈이 없고 집이 없는 국민들이 집을 살 수 있는 기회를 마련해주자는 취지 인것이죠

1. 주담대: 주택 담보 대출

처음으로 알아볼 부동산 용어는 [주담대:주택 담보 대출]입니다. 이는 말 그대로 주택을 담보로 금융 기관에서 돈을 빌리는 것을 의미 합니다. 그래서 현재 보유하는 집이나 혹은 새로 구입하려는 집을 담보로 금융권에서 대출을 받는 것이죠 새로 집을 구입하시는 많은 분들이 이 주택 담보 대출을 통해 집을 구매하곤 합니다.

이 주택 담보 대출을 할때 돈을 얼마나 빌려줄 것인가 그 범위를 정하는 법이 바로 LTV, DTI, DSR 입니다. 3가지 용어 중에서는 LTV > DTI > DSR 로 갈수록 상위 개념의 용어라고 볼 수 있습니다. LTV를 기준으로는 돈을 얼마까지는 빌릴 수 있지만 DSR에 막혀서 돈을 빌리는데 한계가 오는 경우가 발생 할 수 있습니다. 그러면 3가지 용어에 대해서 알아보겠습니다.

2. LTV: 너네 집 가격 얼마야? 그거에 따라서 빌려줄게!

LTV는 Loan To Value ratio 의 줄인 말고 뜻 그대로 가치 대비 대출 비율을 의미 합니다. 즉 주택을 담보로 내가 대출을 얼마나 받을 수 있는가 를 알 수 있는 기준입니다. 비규제 지역은 최대 70% 부터 15억 이상의 주택이나 2주택자 이상의 사람은 대출을 아예 받지 못하게 규제가 되어 있습니다.

주택가격	구분	투기지역 투기과열지구	조정 대상 지역	기타지역
9억 이하	무주택	50%	60%	70%
	1주택	40%	50%	70%
	2주택 이상	불과	불가	60%
9억 초과	9억 이하분	40%	50%	9억 이하와 동일
	9억 초과분	20%	30%
15억 초과	-	불가	9억 초과와 동일

LTV의 기준은 다음과 같습니다. (LTV 기준은 정부 정책에 따라 변화하니 정확한 기준은 금융위원회와 대출을 실행하시는 금융권에서 필히 꼭 확인하시기 바랍니다.) 내가 사려는 집이 투기지역이나 조정대상 지역이나 기타 지역이냐에 따라서 또 9억 이하 / 9억~15억 / 15억 초과냐 3가지에 따라서 빌릴 수 있는 대출 비율이 달라집니다.

예를 들어서 내가 구매하려는 집이 9억 이하고 다른 대출이 없다고 했을때 LTV 기준으로 대출 가능 금액을 생각해보면
기타지역: 9억*70%= 6억 3천만원
조정 대상 지역: 9억*60%= 5억 4천만원
투기지역 및 투기과열지구: 9억*50%= 4억 5천만원
이렇게 금액이 나눠지는 것을 알 수 있습니다.

 

따라서 중요 지역에 집을 사려면 무주택자의 경우에도 집 값의 50%까지 현금을 가지고 있어야 집을 구매할 수 있는데요
서울의 중위권 아파트 가격이 10억을 넘어간 상황에서 일반 무주택자들이 5억이라는 현금을 가지고 있는 것 자체가 쉬지 않은 상황입니다. 이에 따라 정부는 추가 무주택자를 위한 개선 정책을 내놓기도 했는데요

출처: 금융위원회

21년 5월 7일 발표 자료에 따라면 생애최초이고 부부합산 연소득이 1억 미만의 경우 9억 이하 집 대출시 최대 50%이었던 대출 한도를 6억 이하의 집인 경우 60%까지 늘려주었습니다. 사실 6-9억의 경우는 기존과 동일한 50% 이기 때문에 차이는 없지만 6억까지는 10% 상향 이기 때문에 6억짜리 집을 산다고 했을때 6천만원을 은행해서 추가로 대출 받을 수 있습니다.

이렇게 일종 조건을 갖춘 국민들이 LTV 최대 한도까지 돈을 대출 받을 수 있지만 돈을 빌려주는 곳에서는 이 사람이 과연 대출 받은 돈과 이자를 갚을 수 있는 사람인가 궁금 할텐데요! 이때 사용되는 기준이 바로 DTI 입니다.

3. DTI: 너 얼마 벌어? 그거 보고 빌려줄게!

DTI는 Debt To Income ratio의 줄인 말고 뜻 그대로 수입 대비 대출 비율을 의미 합니다. 즉 주택을 담보로 내가 대출을 받았을 때 내 현재 수입을 기준으로 내가 얼마나 대출과 이자를 갚을 수 있는지 계산해서 국가에서 정해 기준을 이상으로 대출을 받지 못하게 하는 정책입니다. 즉, 대출을 받은 사람의 소득이 얼마고 그 소득에서 빛을 갚는데 몇 %를 쓸 수 있는지 보는 것 입니다.

 

DTI의 계산 방법은 (주택담보대출 연간 원리금상황액+기타 부채의 연간 이자 상환액)/연 소득 을 했을때 나오는 퍼센트를 가지고 알 수 있습니다. DTI는 계산하는 방법은 기존 부채들과 주담대를 몇년 상환으로 몇퍼센트 이자로 갚느냐에 따라서 달리질 수 있어서 빌리시는 금융권에 확인 하시거나 인터넷에 있는 DTI 계산기를 통해서 확인 해보시는 것이 좋습니다

구분	투기지역/투기과열지구	조정대상지역	비규제지역
기준	40%	50%	60%

를 기본 기준으로 보시면 좋을 것 같고 위쪽에 나와 있는 최근 기준을 보시면 부부합산 소득 0.9억 이하 9억 이하의 집에 대해서는 60% 까지 확대 해줌을 알 수 있습니다.

그러면 내가 얼마나 잘 갚을 수 있는지까지 따지는 DTI말고도 더 강화된 기분이 바로 DSR 입니다. DSR기준 적용으로 인해서 집을 사기 어려워진 서민 소비자 분들의 힘듬이 많이 들렸는데요 과연 DSR은 무엇 일까요~?

4. DSR: 너 얼마버니? 그리고 빛 얼마나 있어? 그거 보고 빌려줄게

DSR은 Debt Service ratio의 줄인 말고 뜻 그대로 배추를 제공할 수 있는 비율을 의미 합니다. DSR은 DTI보다 강화된 기준으로 DTI가 주담대를 갚을 능력만 봤다면 DSR은 주담대 외에 신용카드/자동차할부금/학자금 대출/ 마이너스 통장 등 나로 인하여 발생한 모든 원리금과 이자를 포함하여 내 연소득 대비 모든 부채를 갚을 수 있는 능력을 측정 합니다.

DSR 계산 방법: 총 부채(주담대+기타부채) 연간 원리금 상환액 / 연소득

따라서 내가 주택 외에도 자동차 할부금이나 카드 값 등 갚아야 할 돈이 많다면 그만큼 집값을 갚을 능력이 없다고 판단하고 돈을 적게 빌려주는 정책입니다. DSR이 적용 된 것은 21년 7월 부터 입니다. 대출 기준이 강화되면서 21년 7월 이후에는 현금 없이는 집을 사기 더욱 어려워 졌죠.

DSR 의 기준은 은행권은 40% 비은행권은 60% 입니다. 결국 서울의 9억원 짜리 집을 구입시 50%인 4억 5천까지 대출을 받더라도 내가 다른 대출이나 갚아야 할 돈이 있다면 그 비율에 따라서 대출 받는 금액이 깎이게 됩니다.

 

지금까지 LTV, DTI, DSR에 대해서 알아 보았습니다. 다시 한번 정리 해보자면 아래와 같습니다.

LTV: 너네 집 얼마야? 그거에 따라서 빌려줄게
DTI:너 얼마 벌어? 그거 보고 빌려줄게
DSR: 너 얼마 벌어? 그리고 빛 얼마나 있어? 그거 보고 빌려줄게

부동산 용어인 LTV, DTI, DSR에 대해서 한번 알아 보았는데 좀 정리가 되셨나요~? 일단 용어 내용과 기준만 알고 계시고 대출시 미리 금융권에서 꼭 상담받으시기 바랍니다. LTV, DTI, DSR의 기준은 부동산 정책과 은행 그리고 자신의 수입과 부채에 따라 달라질 수 있으니 포스팅 내용은 참고만 하시고 정확한 내용은 금융위원회 혹은 대출을 실행하는 은행권에서 꼭 확인 하시기 바랍니다.

지금까지 알아본 내용은 인터넷 조사를 통해 정리한 부분으로 틀린부분 댓글로 남겨주시면 업데이트 할 수 있도록 하겠습니다. 그러면 다음 포스팅에서 뵙겠습니다.